L’impact de la crise n’est pas la même pour toutes les SCPI, quelle que soit leur taille. C’est en fonction de la composition de leur patrimoine que cette crise a laissé ou non des traumatismes plus ou moins importants. Toujours est-il que les grandes SCPI, c’est-à-dire à forte capitalisation, sont mieux protégées.
Les SCPI fragilisées : quelles typologies d’actifs ?
Rappelons avant tout que ces sociétés civiles de placement immobilier utilisent un patrimoine de biens immobiliers de différentes typologies pour générer des loyers. Parmi ces dernières, les immeubles exploités dans le cadre de l’hôtellerie et du tourisme ont connu des périodes difficiles, en particulier pendant les semaines de confinement, en raison de la suspension de tous les vols, entraînant ainsi la paralysie du secteur touristique.
Il en est de même pour les immeubles utilisés dans le cadre des commerces non alimentaires : les ménages confinés avaient seulement pour unique priorité de s’approvisionner en produit de première nécessité. De plus, certains d’entre eux ont dû faire face à une baisse conséquente de revenus.
Dans le secteur tertiaire, certains immeubles de bureaux dont l’activité est en difficulté ou à l’arrêt ont aussi été en situation de précarité. Les mesures de soutien déployées par l’État préconisent la suspension ou le report du paiement des loyers
Les SCPI en bonne santé, qui ont passé la crise
Quelle que soit la taille de la SCPI, ce sont celles qui exploitent des immeubles « sécurisés » qui ont su passer la crise sans impact manifeste. Ces immeubles sont ceux loués par les grandes institutions mondiales et les associations rattachées aux organes publics. En effet, le versement de leurs loyers n’a connu aucune remise en question. Idem pour les immeubles de logement ainsi que ceux exploités dans le domaine de la santé et du commerce alimentaire.
Pourquoi les grandes SCPI sont mieux protégées ?
Nous avons vu que c’est surtout la typologie d’actifs, c’est-à-dire la composition du patrimoine qui affecte la solvabilité des locataires et par conséquent, la capacité de la SCPI à verser les dividendes. Quoi qu’il en soit, les SCPI de grosse capitalisation sont moins exposées à la crise en raison de leur ultra-diversification et de la composition de leurs locataires. En effet, en cas de loyers impayés par un locataire en difficulté, les autres immeubles non touchés par la crise continuent de fonctionner à plein régime et permettent de maintenir le fonctionnement de la SCPI.
Ce sont aussi ces grandes SCPI qui ont pour locataire des firmes internationales, à forte solidité financière, et donc à solvabilité plus ou moins garantie. Ce sont en revanche les immeubles ayant pour locataire des TPE qui ont été exposés à leur insolvabilité, en plus des mesures préconisées par l’Autorité des marchés financiers concernant le report ou la renonciation aux loyers de manière momentanée.
Les grosses SCPI maintiennent également un taux d’occupation financier élevé. En ce qui concerne leur report à nouveau, qui est un compartiment de réserve destiné au maintien à flot en cas de période de turbulences, il est plus substantiel pour celles à forte capitalisation. En cas d’absence de versement intégral des loyers, la SCPI peut continuer à subsister pendant 60 à 90 jours, voire plus. Or, cette éventualité concernant le gel des loyers pour l’ensemble du patrimoine détenu par une SCPI est quasi improbable, en raison de la diversification que nous avons évoquée plus haut.
Pour conclure, la résilience d’une SCPI ne dépend pas forcément de sa taille, mais surtout de la structure de son patrimoine ainsi que de sa diversification. À vérifier également, si elle dispose d’un report à nouveau qui, rappelons-le, est puisé à partir d’une part de dividendes non distribués.
