Le marché des produits de placement a connu un fort mouvement pendant la crise générée par la pandémie du Covid-19. C’est le marché actions qui a été fortement impacté, tandis que l’immobilier continue à résister, en particulier la société civile de placement immobilier (SCPI). Cette dernière représente en effet un des placements les plus sécurisés pour épargner en 2020.
De nouveaux investisseurs s’intéressent chaque année à ce produit de la famille pierre-papier, et nombreux sont ceux qui comptent bel et bien investir pendant 2020, année qui se révèle pourtant incertaine du point de vue économique. Il est alors question de savoir choisir les SCPI qui font preuve de résilience, en phase prospère comme en phase de difficulté.
La SCPI, composée à 100% d’immobiliers diversifiés
Rappelons le fonctionnement de la SCPI avant d’aller plus loin et pour mieux en comprendre le mécanisme. C’est un actif qui se compose d’immobiliers dans son intégralité. Elle est gérée par un professionnel qui a pour charge de les acquérir selon sa propre stratégie d’exploitation, puis de les mettre en location afin de produire les meilleurs revenus locatifs. En ce qui concerne les investisseurs, ils souscrivent à des parts de SCPI que la société de gestion émet. Ceux-ci sont donc titulaires des parts qui sont proposées à coût moindre par rapport à l’immobilier physique, ce qui leur permet de diversifier leur panier de SCPI et de profiter d’une excellente mutualisation des risques. Ce qui est fortement recommandé pour l’année 2020.
La SCPI se compose également d’immobiliers diversifiés : ceux servant de logement principal et ayant pour but de défiscaliser, et ceux exploités dans le but de produire des revenus de qualité. Ces derniers sont eux-mêmes composés de divers types d’immeubles : de commerce, de bureaux, de locaux d’activités, d’hôtels, de santé, d’éducation, etc.
Autre point important à relever : les SCPI se diversifient aussi du point de vue localisation géographique. Le but est toujours d’amortir les chocs en cas de coup dur touchant une région ou un pays par exemple.
La SCPI vs l’immobilier physique en temps de crise
C’est donc cette ultra-diversification qui fait de ces SCPI des produits parfaitement résilientes face à la crise, à la différence de l’immobilier physique. Déjà, celui-ci est acquis à coût élevé. Il est aussi plus exposé aux risques en cas de menace et une fois touché, l’investissement est en péril.
Par ailleurs, les parts de SCPI sont plus faciles à gérer que l’immobilier lui-même, en termes de revente, de reprise et de cession par exemple. Elles sont plus liquides certes, en raison de leur coût nettement moins élevé (qui est de 200 euros à 1000 euros la part, contre des centaines de milliers d’euros, voire plus, pour l’immobilier physique).
Les SCPI sont supervisées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et les reventes sur le marché secondaire sont encadrées par la société de gestion elle-même. Le marché est donc plus règlementé et les risques d’abus nettement amoindris.
Par ailleurs, les SCPI réservent une poche de sécurité appelée report à nouveau ou RAN. Une partie des loyers perçus constituent cette poche, l’autre étant distribuée auprès de chaque associé à titre de dividendes. C’est la société de gestion elle-même qui définit alors le pourcentage des loyers à injecter dans le RAN. Si ce dernier est bien constitué, la SCPI peut survivre plus longtemps à une crise. Notons que ce ne sont pas toutes les SCPI qui détiennent cette poche de sécurité, certaines d’entre elles étant déjà sécurisées à la base en raison de la forte diversification de leur parc entre autres.
Il est donc question de s’enquérir du savoir-faire et de l’expérience de la société de gestion avant d’investir, de même que de la composition du parc de la SCPI.
